Марбелья – это флагманский курортный город Испании.
Рынок недвижимости Марбелья сейчас «чувствует себя» хорошо, медленно прирастает пятый год подряд, после того как лопнул «ипотечный пузырь» в конце 2007 года.
Объемы продаж недвижимости Марбельи выросли в годовом исчислении на 9,83% в прошлом году, и почти вернулись туда, где они находились в предкризисном 2006 году.
Прослеживается тенденция роста цен на объекты в наиболее востребованных районах Марбельи, а местные строители снова «при делах».
Существует аналогичный сценарий восстановления всего рынка испанской недвижимости, хотя этот тренд на национальном уровне не такой обнадеживающий.
Отчет по некоторым ключевым показателям рынка недвижимости в Марбелье в 2016 году.
Тенденции и объем продаж рынка недвижимости Марбелья в 2016
Как видно из приведенной ниже диаграммы, количество продаж в 2015 году в Марбелье достигло 4390 объектов, менее одного процента не хватает, чтобы догнать уровень продаж в докризисный 2006 год, когда было продано 4,432 объекта.
На диаграмме: количество сделок по купле-продажи в период 2004-2015 г.г.
Интересно отметить, что темпы роста продаж в 2015 году, по сравнению с предыдущим годом снизились, особенно если сравнивать его с темпами роста продаж в 2014 году, который был поразительным + 28,3%.
Объяснение простое: в тот период существовал сильный неудовлетворенный спрос на недвижимость в Марбелье в виде отложенного покупательского спроса на фоне ожиданий низких цен.
В течение 2012 и 2013 годов стало очевидным, что рынок достиг нижней границы в 2011 году, и покупатели бросились приобретать недвижимость, прежде чем цены начали снова расти.
В этот период, в большинстве своем, спрос был удовлетворен, и темпы роста количества проданных объектов жилой недвижимости в 2015 году по сравнению с 2014 г. упал до некоторой сбалансированной цифры + 9,83%.
Тенденции изменения цен на недвижимости Марбельи в 2016.
Накопленные собственные статистические данные показывают, что цены на недвижимость в Марбелье сегодня ниже пиковых на 20%, за исключением цен на некоторые востребованные (или престижные) объекты, которые на которые ниже пиковых всего на 10 или 15%.
Еще одним свидетельством улучшения состояния рынка является повышения так называемого «уровня ожиданий цены на свой дом», владельцами недвижимости в некоторых районах Марбелья, при обращении в агентство для оценки потенциала ее продажи.
Это резко контрастирует с общей тенденцией «ожиданий снижения цены» за последние восемь лет.
Тренды рынка недвижимости Марбелья в 2016, новые проекты.
На диаграмме: количество завершенного строительства в период 2010-2015 г.г.
Статистические данные коллегия архитекторов Малаги (см. диаграммы) показывают, что количество утвержденных проектов жилищного строительства, а также количество выданных сертификатов завершения строительства, с 2010 до 2015 г. уверенно растут.
На диаграмме: количество заявок на регистрацию новые проектов строительства в период 2010-2015 г.г.
Тренды рынка недвижимости Марбелья в 2016, туризм.
Продажи недвижимости тесно связаны с качеством и количеством туристического траффика.
Конфликты и войны во многих странах за пределами Европы, снижение курса евро по отношению к доллару и фунту стерлинга, плюс стабильный и достаточно предсказуемый климат в Испании, привели к росту туристического потока в Испанию на 4,9% в 2015 году, закрыв год с рекордным 68,1 миллионов туристов (источник: www. ine. es).
На диаграмме: Spanish Resident (испанские туристы, резиденты страны), Foreign Tourists (иностранные туристы), Total Tourists (всего туристов).
Туризм растет и в Марбелье (см диаграмму выше). На протяжении многих лет мы говорим своим клиентам, что подъему в туризме всегда предшествует тренд подъема продаж недвижимости.
Наконец, следует учитывать, что Marbella является пионером нового вида туризма: «жилой туризм», который основан на владении состоятельными туристами со всего мира второго дома в собственности на побережье Испании.
Это началось в середине пятидесятых годов, и не входит в официальную статистику о туристах, посещающих Марбелью.
Что дало совершенно новое измерение туристического траффика и является одной из причин, почему тут так мало отелей, по сравнению с большинством других курортных городов по всему миру, где туризм в значительной степени основан отелях.
Тенденции роста рынка недвижимости Марбелья в 2016 году.
Следующие факторы играют ключевую роль в восстановлении рынка недвижимости в Марбелье:
- Качественный городская инфраструктура;
- Практически круглогодичный «сезон»;
- Современный аэропорт Малага находится всего в 35 минутах езды от Марбельи и предлагает прямые рейсы в 125 пунктов назначения по всему миру каждую неделю.
- Скоростной поезд AVE за два с половиной часа доставит вас в Мадрид;
- Удобная транспортная инфраструктура;
- Наличие качественной системы медицинского обслуживания;
- Marbella является идеальной отправной точкой для экскурсий по Андалусии, Севильи, Кордова и Гранада.
- Португалия находится всего в 4 часах езды от Марбельи.
- Марокко, через Гибралтарский пролив, находится в нескольких минутах езды на пароме.
Марбелья продолжает оставаться недооцененным по качеству отдыха курортным городом, с развитой инфраструктурой для жизни тут круглый год, имеет мало конкурентов по качеству жизни в других городах Средиземноморья, ведь многие из прибрежных городов и поселков просто сплошные бетонные джунгли, которые практически «вымирают» с октября до апреля.
При этом «зимнее население» Марбельи составляет свыше 275000 жителей, считая официальное население и «плавающее» незарегистрированное население. В сезон общее население города увеличивается в три раза.
Тенденции недвижимости Марбелья в 2016 году и влияние курса евро.
Евро продолжает снижаться против фунта стерлингов и доллара, что делает недвижимость Марбелья относительно более доступной по сравнению с ценами на недвижимость в Великобритании.
Недвижимость в Marbella, особенно в ценовой группе ниже чем €1 млн, являются весьма «ликвидным продуктом» с целью последующей продажи.
Тенденции недвижимости Марбелья в 2016 году и ипотечные кредиты.
Процентные ставки на рекордно низком уровни и жесткая конкуренция испанских банков между собой – это отличный повод для покупателей для получения ипотечного кредита.
Средняя 20-летняя ставка ипотеки 2,75%, по состоянию на апрель 2016 года.
Процентные ставки двигаются к отрицательным величинам, в результате чего инвестиции в недвижимость становятся заметно более привлекательными, особенно в сочетании с невероятно комфортным образом жизни в Марбелье.
Тенденции рынка недвижимости Марбелья в 2016 году, безопасность.
Марбелья считается безопасным местом в рамках Европейского Союза. Один только этот фактор привлекает сотни миллионов евро инвестиций в недвижимость каждый год, инвесторов из менее надежных частей мира.
Тренды рынка недвижимости Марбелья в 2016 году, кто прокупает?
В четвертом квартале 2015 года, доля покупателей из стран ЕС составила более 60% от всех иностранцев, приобретающих недвижимость в Марбелья.
Англичане – одна из самых многочисленных групп покупателей, с более чем 30% от общего числа иностранных покупателей недвижимости в Испании.
В Марбелье численность иностранных покупателей составляет 80% от общего рынка недвижимости.
Тренды рынка недвижимости Марбелья в 2016 году, что покупать?
Марбелья предлагает удивительное разнообразие недвижимости как высокого класса, так и эконом. Интересно, что в городе могут соседствовать роскошные виллы на продажу по цене в несколько миллионов евро, с красивыми, но менее дорогими домами по цене от €250 000.
Прослеживается четкая тенденция увеличения продаж объектов недвижимости от €4 000 000 и выше.
Статистика агентства говорит о том, что в 2015 году было заключено более 100 сделок купли-продажи объектов по стоимости более €4 000 000 за каждый, что на 30% больше за предыдущий год в той же ценовой категории.
Тренды рынка недвижимости Марбелья в 2016 году, новые проекты и вторичный рынок жилья.
Многие покупатели не очень заинтересованы в проведении реконструкции и ремонта приобретаемой недвижимости построенной более 10 или 15 лет назад.
Но те, кто хочет иметь недвижимость в престижных районах города сталкиваются с ограниченным выбором объектов, так как за последние 8 лет было очень мало нового строительства.
Ввиду чего, ранее построенные дома очень привлекательны для инвестиций в недвижимость, с их последующей реконструкцией и ремонтом, с целью их перепродажи и получения прибыли.
Множество мелких компаний и инвесторов активно скупали такие объекты в течение последних трех лет.
Другие особенности и тренды рынка недвижимости Марбелья.
- Новые проекты.
Еще одна тенденция в Марбелье — это возрождение активности инвестиционных групп из разных стран мира, большинство из них хорошо известны, а некоторые из них являясь частью частных консорциумов, изучают рынок, другие уже скупают лучшие строительные площадки из доступных.
Практически все интересные участки земли для застройки были проданы в течение последних двух лет.
Все они являются логическим продолжением и развитием последнего из крупных инфраструктурных проектов на побережье Коста дель Соль, «запущенных» после «Золотой Мили» (к западу от Marina Puente Romano) и называется «El Ancón».
Тут планируется строительство сверхсовременной прибережной жилой недвижимости.
Более подробную информацию можно получить, обратившись к нам с запросом на предоставление информации.
Другими крупными инвестиционными покупками были:
- 170,000 м2 земли на побережье, в восточной части муниципалитета, между Los Monteros и Don Carlos Hotels, компанией Platinum Estates из Гонг Конга под постройку 5 пятизвёздочного роскошного отеля, с 600-м пляжем. Комплекс будет включать в себя «фирменные» эксклюзивные виллы, пляжный клуб и коммерческую зону, и планируемые инвестиции в размере € 200 млн
- блестящий проект Urbania под строительство «Icon» из 28 вилл и 160 апартаментов в Санта-Клара;
- новые проект от Taylor Wimpey, на сегодня одного из самых сильных застройщиков на побережье, их продажи вне плана весьма успешны;
- а также различные проекты от норвежской группы Solvilla.
Также планируются менее крупные проекты по застройке, в основном это закрытые зоны, содержащих от пяти до тридцати вилл.
Таким образом, существует около 20 новых проектов в Марбелье в активной фазе, и еще десяток «на подходе».
- Ставки на рост рынка
Тенденция к застройке для верхнего сегмента рынка ясна. Мало того, что в этот сегмент были вложены огромные инвестиции за последние два-три года, но и сейчас к этому типу недвижимости наблюдается стабильный интерес, особенно к объектам на побережье к западу от Марбельи.
В конце 2014 года в Сотогранде, топовыми американско- европейскими фондами прямых инвестиций Cerberus Capital Management и Orion Capital, был приобретен за € 225 млн ($ 287 млн) NH Hotel Group, включая две гостиницы, два поля для гольфа, земельный участок и зоны для развития спортивных и туристических услуг. В планах девелопера завершить создание кластера элитной недвижимости нацеленной на аудиторию наиболее богатых покупателей.
Более подробная информация доступна по запросу.
Кроме того, в январе 2016 года, La Zagaleta (U.K.) Ltd., приобрела, возможно, самый эксклюзивный клубный проект недвижимости, не только в районе Марбельи, но и во всей Европе, Вальдеррама гольф-клуб и земли поблизости под дальнейшую застройку.
Первоначальные инвестиции составили € 40 млн, дополнительные € 200 млн планируются вложить в развитие в течение следующего десятилетия.
Это ясные и убедительные доказательства того, что большие деньги инвестируются в недвижимость на побережье Марбелья, приближая новую эпоху развития недвижимости как в регионе, так и на всем побережье.
- Генеральный план Марбельи
В ноябре 2015 г. генеральный план 2010 Марбельи был аннулирован Верховным судом Испании, что побудило немедленно вернуться к старому плану 1986 года.
Хотя это стало большой неожиданностью, но не столь плохой новостью, так как генплан 2010 вызвал массу трудностей, конфликтных правовых ситуаций у девелоперов, и вытекающих из этого трудностей городского управления.
Пока новый генплан разрабатывается (что займет от трех до четырех лет до окончательного утверждения), разумные временные меры принимаются мэрией по защитите интересов владельцев недвижимости, чей статус попал под угрозу признания недействительным, в том числе из-за конкретных изменений с 1986 года, до момента утверждения нового плана региональным правительством.
Существует консенсус среди ведущих экспертов, что отмена плана 2010 года не повлияет на права большинства конечных покупателей недвижимости, кроме как в виде сокращении числа предложений новых объектов недвижимости на продажу, в течение ближайших трех-четырех лет.
Некоторые потенциальные покупатели запрашивают дополнительные консультации адвокатов с целью анализа рисков при приобретении недвижимости построенной после 1986 года. Однако по оценкам экспертов, только 15% объектов недвижимости построенной после 1986 года в Марбелье могут затронуть изменения в новом генплане (Diario Sur, 4 марта 2016 г.).
Тем не менее, более 17 000 единиц недвижимости по-прежнему может быть построена в рамках плана 1986 года, в соответствии с решением ратуши (Diario Sur, 13 марта 2016 года).
Конечно, мало вероятно, что Марбелья исчерпает земли развития в ближайшие три-четыре года.
Большинство экспертов согласны, что новый генеральный план даст толчок к развитию города.
- Прогнозы на ближайшее время
Является ли Марбелья лучшим местом для покупателей или продавцов недвижимости? Истина где-то посередине.
Существует выраженная зависимость цены от локации объекта.
Большинство объектов предлагаются по конкурентоспособной цене, но мы видим также, что цены на некоторые из самых дорогих объектов на рынке чрезмерно оптимистичны.
Объектов доступных для продажи более чем предостаточно всех ценовых категориях, но особенно ниже € 1 млн., где мы ожидаем, что запас предложений объектов на продажу будет достаточным для удовлетворения спроса.
Объекты с выгодным соотношением цена/расположением продаются-покупаются в течение нескольких недель, при том, что среднее время на продажу объектов недвижимость в Марбелье в лучшие времена может занимать год или более.
Для тех, кто хочет быстрее продать (или купить) – это вопрос наличия хорошего агента, который может проконсультировать вас по формировании правильной цены и предложить свое видение (стратегию) действий.
Большинство цен на недвижимость все еще находятся на уровне 2004 года, мы считаем, что любой объект в Марбелье, купленный по справедливой рыночной цене сегодня, завтра (имея ввиду период 2-3 года) будет стоить выше. Таким образом ваши инвестиции не только будут сохранены, но и прирастут.
- Предложения и спрос на объекты будут расти.
Тенденция к увеличению числа объектов строительства с последующей их продажей, во всех ценовых категориях в Марбелье, будет продолжаться прежними темпами.
Цены будут продолжать постепенно расти. Особенно на объекты категории €1 000 000 и выше, где количество самих объектов ограниченное количество.
По мере роста спроса и сокращения предложения, цены будут постепенно увеличиваться.
- Цены на землю будут продолжать расти.
свободные участки в лучших районах Марбельи будет все труднее найти, ввиду того, что этот ресурс заканчивается. Цены на землю во всех категориях уже выросли и имеют тенденцию на их дальнейшее увеличение.
- Испанские покупатели недвижимости возвращаются.
Испанцы как покупатели недвижимости постепенно возвращаются для совершения сделок в Марбельи, поскольку экономика страны продолжает свое восстановление.
- Архитектурный дизайн повышает ценность как новых объектов застройки, так и ранее рядом построенных.
Удивительно то, как новые творческие архитектурные проекты «толкают» рынок вверх в 2016 году. Это приведет к новой эпохе развития рынка недвижимости.
- Иранские покупатели.
Вновь «открытый» рынок иранской нефти, приведет к появлению покупателей недвижимости из этой страны в Марбелье. Этот регион Испании был исторически очень популярен среди иранцев в течение многих десятилетий.
- Постепенное улучшение на рынке.
Несмотря на то, Марбелья возглавила восстановление рынка недвижимости в Испании, но из-за того что самые «горячие» и выгодные объекты были проданы в 2012-2013 годах, мы не ожидаем нового бума.
Рынок недвижимости будет развиваться более ровно, сбалансировано, путем «здорового роста» и улучшение условий, как это уже показал 2015 год, а в 2016 году эти тенденции сохранились.
Тенденции и тренды рынка недвижимости Марбелья в 2016 предоставлены нашими партнерами – агентством Panorama.
Автор отчета Кристофер Кловер, управляющий директор и председатель правления Panorama, стоявший «у истоков» агентства с момента его открытия в 1970 году.
Кристофер является авторитетным экспертом рынка недвижимости Марбелье, а его опыт работы в этом бизнесе насчитывает более 46 лет.
